COVID-19 - Alquileres

Suspensión de desalojos y congelamiento de precios hasta el 30 de septiembre del 2020.

Decreto 320/2020

En esta página


Términos

La parte locadora, que en este texto se llama locado - es la que alquila el inmueble a la parte locataria, que en este texto se llamar inquilino.

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Suspensión de desalojos

Se suspende hasta el día 30 de septiembre del 2020 en todo el territorio nacional, el desalojo de inmuebles por incumplimiento del pago de alquileres. El inmueble debe estar en poder de inquilino, sus continuadores, sucesores o de un sublocatario.

También se suspenden hasta el 30 de septiembre los desalojos ya ordenados judicialmente que no se hubieran realizado al 29 de marzo.
Se suspenden hasta el día 30 de septiembre del 2020 los plazos de prescripción en los procesos de ejecución de sentencia de desalojos.

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Prórroga de contratos

Se prorrogan hasta el 30 de septiembre del 2020 los alquileres de inmuebles que vencieron el 20 de marzo y todos los alquileres que vencen antes del 30 de septiembre de 2020. Esto siempre que la tenencia del inmueble se encuentre en poder del inquilino, sus continuadores, sucesores o subinquilinos.

También se prorrogan hasta el 30 de septiembre del 2020 los contratos en los que se venció el plazo de alquiler y el inquilino continúa con la tenencia del inmueble.

El inquilino puede optar por mantener la fecha de vencimiento del alquiler pactado o prorrogarlo por un término menor al del 30 de septiembre del 2020. El inquilino debe notificar en forma fehaciente al locador lo que decida con una antelación de por lo menos 15 días antes del vencimiento pactado, si ello fuere posible.

La extensión del plazo contractual implicará la prórroga, por el mismo período, de las obligaciones de la parte fiadora.

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Congelamiento de precios

Hasta el 30 de septiembre del 2020 se congelan los precios de los alquileres de inmuebles. Hasta el 30 de septiembre del 2020 se debe pagar el precio del alquiler correspondiente al mes de marzo del 2020.

Esto también se aplica a la cuota mensual que deba abonar el inquilino si las partes acordaron un precio total del contrato.
Las demás prestaciones de pago periódico asumidas por el inquilino se regirán de acuerdo a lo acordado por las partes.

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Excepción al congelamiento de precios

No se aplica el congelamiento de precios a los contratos de alquiler en los que el alquiler es necesario para cubrir las necesidades básicas del locador, su grupo familiar primario y conviviente. Esto se debe acreditar.

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Subsistencia de la fianza

Se prorrogan las fianzas hasta el 30 de septiembre del 2020.

Hasta el 30 de septiembre del año en curso o hasta que venza la prórroga no se aplicarán las normas sobre caducidad de fianzas previstas en el artículo 1225, ni los incisos b) y d) del artículo 1596 del Código Civil y Comercial de la Nación.

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Deudas por diferencias de precios

La diferencia de precio entre el monto fijado en el contrato y el que corresponda pagar por el congelamiento de precios se debe pagar en, al menos 3 y como máximo 6, cuotas mensuales, iguales y consecutivas.

La primera de esas cuotas vencerá en octubre de 2020. Las restantes cuotas vencerán en el mismo día de los meses consecutivos. Este procedimiento para el pago en cuotas se aplica aunque haya vencido el contrato de alquiler.

No podrán aplicarse intereses moratorios, compensatorios ni punitorios, ni ninguna otra penalidad prevista en el contrato.
Las obligaciones de la parte fiadora permanecerán vigentes hasta la cancelación total de la deuda.

Las partes podrán pactar una forma de pago distinta que no podrá ser más perjudicial para el inquilino que lo que establece esta norma.

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Deudas por falta de pago

Las deudas que se generen desde el 29 de marzo hasta el 30 de septiembre del 2020 por falta de pago, o pagos realizados fuera de los plazos pactados o pagos parciales, se deberán pagar en, al menos 3 y como máximo 6 cuotas mensuales, iguales y consecutivas.

La primera de esas cuotas vencerá en octubre de 2020. Se podrán aplicar intereses compensatorios, los que no podrán ser mayores a la tasa de interés para plazos fijos en pesos a 30 días que paga el Banco de la Nación Argentina.

No podrán aplicarse intereses punitorios ni moratorios, ni ninguna otra penalidad. Las obligaciones de la parte fiadora seguirán vigentes hasta la total cancelación de la deuda.

Las partes podrán pactar una forma de pago distinta que no podrá ser más perjudicial para el inquilino que lo que establece esta norma.
Desde el 29 de marzo al 30 de septiembre del 2020 el locador no podrá finalizar el contrato de alquiler por la falta de pago del alquiler durante 2 periodos consecutivos.

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Contratos incluidos

Estas medidas se aplican a los siguientes contratos de locación:

  • inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural.
  • habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares.
  • inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias.
  • inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias.
  • inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
  • inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión.
  • inmuebles alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES) destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
  • inmuebles alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el Instituto Nacional de Asociativismo y Economía Social (INAES).

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Contratos excluidos

Esta norma no se aplica a:

  • los contratos de arrendamiento y aparcería rural contemplados en la ley 13.246 salvo que sean inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias.
  • los contratos de locación temporarios previstos en el artículo 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación.

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Bancarización

El locador, dentro de los 20 días de entrada en vigencia de esta norma, debe comunicar al inquilino los datos necesarios para realizar transferencias bancarias o depósitos por cajero automático para realizar los pagos.

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Mediación obligatoria

Se establece la mediación obligatoria para resolver los conflictos sobre procesos de ejecución y desalojos regulados por esta norma.

Se suspende por 1 año – desde el 29 de marzo del 2020- la mediación optativa para los procesos de ejecución y desalojos regulados por este decreto.
Se invita a las Provincias y a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires a establecer la mediación previa y obligatoria, en forma gratuita o a muy bajo costo, para conflictos vinculados con la aplicación de esta norma.

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Vigencia

Esta norma entra en vigencia el 29 de marzo del 2020.

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Texto completo de la norma

Decreto 320/2020

Más información

Acceso a la justicia


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