Alquileres
El Código Civil y Comercial regula los derechos y obligaciones de la persona que va a alquilar y de la persona dueña del inmueble.
Familia y vivienda
En esta página
- Contrato de alquiler
- Pago
- Plazos
- Depósito en garantía
- Expensas
- Gastos de reparación
- Mejoras
- Finalización del contrato
- Intimación de pago y desalojo
- Ajustes
- Registro del contrato en AFIP - Exención de impuestos
- Texto completo de la norma
Contrato de alquiler
El contrato de alquiler debe ser hecho por escrito.
En el contrato el locador es la persona que entrega el inmueble en alquiler al locatario, que en este texto llamamos inquilino.
Pago
Las partes pueden pactar libremente cada cuanto tiempo el inquilino debe pagar el alquiler. Nunca se puede pactar que el inquilino pague períodos menores a un mes.
Las partes pueden fijar el precio del alquiler en pesos o en una moneda extranjera. El inquilino no puede exigirle al locador que acepte un pago hecho en una moneda distinta a la establecida en el contrato.
El inquilino debe pagar el precio del alquiler y toda otra prestación de pago periódico que haya asumido en el contrato.
Plazos
Las partes pueden fijar el plazo de duración del contrato.
Tené en cuenta que:
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Si alquilás una vivienda, el plazo máximo de contrato es de 20 años.
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Si alquilás un inmueble para cualquier otra finalidad, el plazo máximo es de 50 años.
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Todos los contratos se pueden renovar por un plazo que no sea mayor a esos plazos máximos contados desde el inicio del contrato.
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Si no establecieron un plazo y alquilás el inmueble para tu vivienda permanente, se entiende que el contrato dura 2 años.
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Si no establecieron plazo y alquilás un inmueble para cualquier otra finalidad que no sea vivienda, se entiende que el contrato dura 3 años.
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Si es un contrato de alquiler temporal y no se fijó un plazo de duración, se aplican los usos y costumbres del lugar.
Depósito en garantía
El depósito en garantía es una suma de dinero que te pide la persona que te alquila para asegurarse de que vas a cumplir con el contrato. Por ejemplo, que vas a devolver la propiedad en el mismo estado en el que la recibiste.
Las partes pueden establecer libremente el monto y la moneda que se entregará como garantía.
También pueden pactar libremente la forma en que el locador deberá devolver la garantía al finalizar el contrato.
Expensas
El inquilino tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originan con el uso del inmueble. No tiene a su cargo el pago de las que gravan la cosa ni las expensas comunes extraordinarias.
Sólo puede establecerse que estén a cargo del inquilino las expensas por gastos habituales, es decir, los gastos que tienen que ver con los servicios normales y permanentes.
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Gastos de reparación
El locador es responsable de conservar el inmueble. Debe hacerse cargo de reparar el deterioro del inmueble originado por cualquier causa que no sea imputable al inquilino.
Si el locador guarda silencio o se niega a realizar una reparación urgente, el inquilino lo puede hacer por su cuenta y el locador debe pagarlas. Esto se aplica si pasan 24 horas corridas desde que el locador quedó notificado de la necesidad de hacer la reparación.
Si las reparaciones no son urgentes, el inquilino debe intimar al locador para que las realice en un plazo de 10 días corridos. Si no las hace, el inquilino puede hacerlas por su cuenta y el locador debe pagarlas.
Si no se puede usar el inmueble, se puede pedir la rescisión del contrato. También se puede dejar de pagar el alquiler por el tiempo que no pueda usarse el inmueble.
Mejoras
El inquilino puede hacer mejoras en el inmueble siempre que el contrato no las prohíba expresamente.
El locador está obligado a pagar las mejoras si son mejoras hechas para mantener el inmueble.
El dueño no está obligado a pagar las mejores si no son necesarias y fueron hechas por el inquilino por una cuestión de comodidad o de lujo.
Finalización del contrato
El contrato termina cuando vence el plazo convenido por las partes o cuando alguna de las partes decide no continuar con el contrato.
El locador puede decidir que el contrato termine:
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Si el inquilino modificó el destino para el que alquiló el inmueble o le dio un uso irregular.
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Si el inquilino abandona el inmueble o no lo conserva de manera adecuada.
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Si durante 2 períodos el inquilino no paga el alquiler.
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Por cualquier otra causa que se haya establecido en el contrato.
El inquilino puede decidir la finalización del contrato:
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Si el locador no cumple su obligación de conservar la cosa para que pueda ser usada de acuerdo con el contrato, salvo que el daño haya sido causado directa o indirectamente por el inquilino;
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Por vicios de la cosa.
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En cualquier momento y sin necesidad de expresar una causa o motivo. En este caso, debe pagarle al locador el equivalente al 10 % del precio del tiempo restante de alquiler. Este monto se calcula desde la fecha en que el inquilino notifica su decisión al locador y hasta la fecha pactada en el contrato para su finalización.
Intimación de pago y desalojo
Intimación de pago
Antes de iniciar el desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar al inquilino para que pague la deuda en un plazo mínimo de 10 días y debe indicar el lugar de pago.
La intimación se hace en el domicilio indicado por el inquilino en el contrato. La notificación en ese domicilio se tiene por válida, aunque el inquilino se niegue a recibirla.
Desalojo
El inquilino debe devolver el inmueble si se cumplió el plazo de intimación para el pago o si finalizó el contrato de locación por cualquier motivo.
Si no devuelve el inmueble, el locador puede iniciar la acción judicial de desalojo.
En ningún caso el locador puede negarse a recibir las llaves del inmueble o condicionar la entrega de las llaves.
Pero si de todas formas se negara a recibir las llaves, el inquilino puede consignarlas judicialmente, es decir, entregárselas al juez. Los gastos y costas de esta acción judicial están a cargo del locador.
Si se consignan las llaves dentro de los 10 días hábiles siguientes a que se notificó al locador, no se debe pagar el alquiler correspondiente a esos días.
Ajustes
Las partes pueden pactar el ajuste del precio de los alquileres.
Para hacer el ajuste pueden elegir cualquier índice de actualización, público o privado. El índice debe corresponder a la moneda de pago pactada.
Si durante la vigencia del contrato se deja de publicar el índice elegido, las partes pueden usar un índice oficial de características similares que publique el Instituto Nacional de Estadística y Censos si el precio fue fijado en moneda nacional, o el índice que cumpla las mismas funciones en el país que emita la moneda de pago pactada.
Registro del contrato en AFIP - Exención de impuestos
Los contratos de locación de inmueble deben ser declarados por el locador en la AFIP, dentro del plazo y con los requisitos dispuestos por la AFIP. Ingresá aquí para conocer todo sobre el registro de los contratos de locación.
Si el locador no registra el contrato se le pueden aplicar las multas previstas en la ley 11.683.
Los ingresos provenientes exclusivamente de la locación de hasta 2 inmuebles estarán exentos del pago del Monotributo.
Bienes personales
Los inmuebles destinados a locación para casa-habitación, con contratos debidamente registrados, están exentos del impuesto sobre los bienes personales cuando el valor de cada uno de ellos sea igual o inferior al monto establecido como mínimo exento de ese impuesto.
Créditos y débitos bancarios
Los créditos y débitos en caja de ahorro o cuentas corrientes bancarias utilizadas en forma exclusiva para la locación de inmuebles con destino casa-habitación, con contratos debidamente registrados, están exentos del impuesto sobre los créditos y débitos bancarios.
Impuesto a las ganancias
Las dos partes del contrato puede deducir del impuesto a las ganancias el 10% del monto total anual de alquileres de inmuebles destinado a casa-habitación.